Prowadzenie inwestycji na rynku nieruchomości pierwotnych lub kupowanie we własnych celach mieszkaniowych lokalu od dewelopera sprowadza się zawsze do podpisania stosownej umowy z firmą deweloperską. W zależności od tego, jaką politykę działalności przyjmuje deweloper, może on korzystać z różnych rachunków powierniczych w bankach. Sprawdźmy, jakie typy rachunków są w zastosowaniu oraz które okazują się najbezpieczniejsze dla samych inwestorów i kupujących mieszkania od deweloperów?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy
W związku z wprowadzeniem w życie w 2011 roku przepisów ustawy deweloperskiej, każdy deweloper prowadzący inwestycje w Polsce ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla swojej budowy, nie tylko jeśli chodzi o lokale mieszkaniowe, ale również lokale użytkowe. Czym jest taki rachunek? Dokładniejsze informacje możemy uzyskać, wybierając profilowane kursy z inwestowania w nieruchomości z rynku pierwotnego.
Postaramy się jednak nakreślić, jakie funkcje spełnia taki rachunek. Otóż jest to specyficzny rodzaj konta bankowego, który jest otwierany dla deweloperów przy rozpoczynaniu prowadzenia konkretnej inwestycji mieszkaniowej. Deweloper dla każdego swojego przedsięwzięcia, zgodnie z art. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 16 września 2011 roku, powinien zawrzeć umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący taki rachunek ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy lokalu mieszkalnego od dewelopera, a na żądanie nabywcy informuje też go o dokonanych wpłatach i wypłatach.
Deweloper nie ma możliwości dowolnego dysponowania środkami z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Może dokonywać wypłat wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego jest prowadzony taki rachunek.
Takie przepisy wprowadzono w odpowiedzi na sytuacje, w których ogłaszano upadki i bankructwa deweloperów, w wyniku których klienci pozostawali bez nieruchomości i bez pieniędzy wpłacanych na poczet przyszłego lokalu budowanego przez firmę deweloperską. Istnieje kilka rodzajów rachunków powierniczych, na które inwestorzy i klienci wpłacają transze na poczet inwestycji deweloperskiej.
Rachunki zamknięte i otwarte
Banki mogą prowadzić dla dewelopera dwa typy rachunków powierniczych – otwarte lub zamknięte. Bardziej popularne w Polsce są otwarte rachunki powiernicze, które pozwalają na łatwiejsze dysponowanie zgromadzonymi na nich środkami. Pieniądze z tytułu wpłat dokonywanych przez klientów na otwarty rachunek powierniczy mogą być podejmowane przez dewelopera na cele związane z inwestycją, po zamknięciu kolejnych etapów prac, zgodnie z ich harmonogramem. Rachunki otwarte powiernicze często podlegają zabezpieczeniu w formie gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej.
Alternatywą dla deweloperów jest otwarcie zamkniętego rachunku powierniczego, który jest dla nich mniej korzystną opcją od rachunku otwartego, za to solidnie chroni interesy osób inwestujących w deweloperskie przedsięwzięcie. W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wypłata środków, jakie zostały na nim zgromadzone, może nastąpić jednorazowo w momencie zakończenia wszystkich prac, jakie zostały uwzględnione w harmonogramie inwestycji. Pieniądze przekazywane są do dyspozycji dewelopera dopiero wówczas, gdy nastąpi przeniesienie praw własności w postaci podpisania aktu notarialnego z kupującymi mieszkania od dewelopera.
